Pflegeimmobilie – sichert sie den Eltern wirklich einen Pflegeplatz?

Eine Pflegeimmobilie ist ein einzelnes Apartment in einem Pflegeheim, das Privatleute kaufen und an den Heimbetreiber verpachten. Viele Käufer hoffen, sich damit einen Heimplatz für die Eltern oder für sich selbst zu sichern. Das sogenannte bevorzugte Belegungsrecht verspricht aber keinen garantierten Platz, sondern nur eine bessere Position auf der Warteliste.

Wir sind Simone und Dirk Schroers aus Krefeld. Wir sind keine Finanzberater und verkaufen keine Immobilien. Wir werden aber oft von Familien gefragt, ob sich so ein Kauf für die Absicherung der Eltern lohnt. Deshalb erklären wir hier, was ein Belegungsrecht leisten kann, wo seine Grenzen liegen und welche Alternativen es gibt, wenn die Eltern eigentlich lieber zu Hause bleiben möchten.

Stand: Oktober 2026

Wie funktioniert eine Pflegeimmobilie?

Ein Pflegeheim wird ähnlich wie ein Mehrfamilienhaus in einzelne Einheiten aufgeteilt. Sie kaufen ein Apartment samt Anteil an Fluren, Speisesaal und Therapieräumen und werden im Grundbuch eingetragen. Der Heimbetreiber pachtet das Apartment für meist 20 bis 30 Jahre und zahlt Ihnen dafür eine feste monatliche Pacht. Um Bewohner, Verwaltung und Instandhaltung im Inneren kümmert sich der Betreiber.

Was das bevorzugte Belegungsrecht bedeutet

Die meisten Kaufverträge enthalten ein bevorzugtes Belegungsrecht. Wird der Käufer selbst oder ein naher Angehöriger pflegebedürftig, rückt er auf der Warteliste nach vorn. Wichtig sind drei Einschränkungen:

Es ist kein garantierter Platz. Ist kein Zimmer frei, muss auch der Eigentümer warten.
Es gilt meist nicht für das eigene Apartment, sondern für irgendein frei werdendes Zimmer, oft auch in anderen Häusern desselben Betreibers.
Wer welche Angehörigen anmelden darf, regelt jeder Vertrag anders. Lesen Sie diese Klausel vor dem Kauf genau.

Die Heimkosten zahlen Sie trotzdem in voller Höhe, wie jeder andere Bewohner auch. Die Pacht aus dem eigenen Apartment kann sie mitfinanzieren, deckt sie aber in aller Regel nicht.

Vor- und Nachteile aus Sicht von Familien

Vorteile	Nachteile
bessere Chance auf einen Heimplatz durch das Belegungsrecht	kein garantierter Platz, oft nicht im Wunschhaus
feste Pachteinnahmen, die Heimkosten mitfinanzieren können	Ausfall der Pacht, wenn der Betreiber in Schwierigkeiten gerät
kaum Verwaltungsaufwand für den Eigentümer	Kapital ist lange gebunden, Weiterverkauf oft schwierig
Eigentum lässt sich vererben	Instandhaltung von Dach und Fassade trägt die Eigentümergemeinschaft

Das größte Risiko ist der Betreiber. Zahlt er die Pacht nicht mehr oder geht er insolvent, muss ein neuer Betreiber gefunden werden. In dieser Zeit fließt oft kein Geld, und das Belegungsrecht hängt vom Vertrag mit dem neuen Betreiber ab. Die Verbraucherzentralen raten deshalb, sich vor dem Kauf klarzumachen, was im Vordergrund steht: eine Geldanlage oder ein Anrecht auf einen Pflegeplatz. Lassen Sie sich vor einem Kauf unabhängig beraten, zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale NRW.

Pflegeimmobilie oder Pflege im eigenen Zuhause?

Hinter dem Kauf einer Pflegeimmobilie steht oft eine Sorge: „Was, wenn Mama plötzlich Pflege braucht und kein Heim einen Platz hat?“ Diese Sorge ist berechtigt, denn auch am Niederrhein sind Heimplätze knapp. Bevor Sie dafür Ihr Erspartes über Jahrzehnte binden, lohnt sich aber eine andere Frage: Möchten Ihre Eltern überhaupt ins Heim?

Die meisten älteren Menschen wünschen sich, so lange wie möglich zu Hause zu bleiben. Dafür braucht es keinen Heimplatz, sondern die richtige Unterstützung zur richtigen Zeit:

Am Anfang reichen oft ein paar Stunden Alltagsbegleitung pro Woche, die über den Entlastungsbetrag der Pflegekasse bezahlt werden können.
Wächst der Bedarf, kommt ein Pflegedienst für die medizinische Pflege dazu.
Ist rund um die Uhr jemand nötig, zieht eine Betreuungskraft ins Haus der Eltern ein.

Diese Lösungen lassen sich meist innerhalb weniger Wochen organisieren, ohne Kaufpreis und ohne Warteliste. Eine Pflegeimmobilie kann trotzdem sinnvoll sein, wenn ein Heim absehbar die beste Lösung ist und Sie das Kapital ohnehin langfristig anlegen möchten.

Ihre Eltern möchten lieber zu Hause bleiben?

Dann sprechen Sie mit uns, bevor Sie in einen Heimplatz investieren. Wir zeigen Ihnen, wie Betreuung zu Hause bei Ihren Eltern aussehen kann und was die Pflegekasse davon übernimmt. Das Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.